変動金利って、本当にまだ大丈夫なんでしょうか。
最近は 「残価設定型住宅ローン」 という言葉も見かけるようになって、余計に分かりにくくなってきましたよね。
今回見たのは、国土交通省が2026年3月26日に公表した 「住宅ローンの常識が変わる！？」リーフレット です。
この資料を読んでまず感じたのは、変動金利は今までの常識のままだと危ない ということでした。
特に、残価設定型住宅ローンは仕組みを理解しないまま選ぶと、将来の負担が大きくなる可能性があります。
この記事では、今起きている変化と、なぜ危険と言われるのか、そして残価設定型住宅ローンの注意点までまとめて解説していきます。
- 住宅ローンの前提が変わった…今は「変動金利で安心」と言い切れません
- なぜ危険と言われるの？「月々が安い」だけで選ぶとしんどくなる理由
- 残価設定型住宅ローンって何？一見ラクでも、最後に重さが残ります
- 固定金利と変動金利、どっちがいい？今は「返せるか」で選ぶ理由とは？
- じゃあどうすればいい？後悔しにくい考え方はこの4つです
- まとめ
住宅ローンの前提が変わった…今は「変動金利で安心」と言い切れません
国交省の資料では、住宅ローン利用者の約8割が変動金利型 だと説明されています。
これだけ見ると「みんな使ってるなら大丈夫そう」と思ってしまいますが、今はそこが落とし穴です。
日本銀行のマイナス金利政策が2024年3月に解除されて以降、政策金利の引き上げを背景に、住宅ローン金利は上昇傾向 にあります。
リーフレットでも、変動金利は2026年3月時点で年 0.6%〜1.2% 程度、固定金利は年 2.0%〜3.8% 程度と整理されていました。
さらに、住宅価格の上昇で、35年を超える超長期ローンやペアローンの利用者も増えています。
つまり今は、借入額が増えやすいのに、金利も上がりやすい という状況なんですね。
なぜ危険と言われるの？「月々が安い」だけで選ぶとしんどくなる理由
変動金利が危険と言われる理由は、単純に「今の金利が低いから」では判断できないからです。
一番大きいのは、金利が上がると返済額が増える ことです。
資料のシミュレーションでは、4,000万円を35年で借り、当初金利1.0%から5年後に2.0%へ上がった場合、月々の返済額は 約2万円増、総返済額は 約707万円増 になります。
当初10年間で3.0%まで上がるケースでは、11年目以降の返済額がさらに重くなり、総返済額は 約1,276万円増 という試算でした。
しかも、5年ルールや125%ルールがあっても「払わなくてよくなる」わけではありません。
増えた分は先送りされるので、後ろの返済が重くなる可能性があります。
ここは、最初が安い = 最後まで安心 ではない、と見ておいた方がよさそうです。
残価設定型住宅ローンって何？一見ラクでも、最後に重さが残ります
ここが今回いちばん気をつけたい部分です。
残価設定型住宅ローンは、将来の売却価値（残価）をあらかじめ差し引いて、月々の返済額を抑える 仕組みです。
つまり、普通のローンより毎月の負担は軽く見えやすいんですね。
ただし、国交省のリーフレットでも、最後は売却などで残価部分を処理する前提になっています。
たとえば通常の住宅ローンでは6,000万円をそのまま返していくのに対し、残価設定型では残価1,800万円を残したまま、まず4,200万円分を返済していくイメージです。
そのため月々は軽くなっても、後ろに大きな金額が残る のが特徴です。
資料でも、通常ローンより 総返済額が多くなる可能性 がある点に注意が必要だと示されています。
住宅金融支援機構の保険制度を使う商品では、条件によっては追加支払いが生じないケースもあります。
ただ、それでも 売却前提で組むローン であること自体は変わりません。
「月々がラクだから」で飛びつくより、最後に何が残るのか を先に確認しておきたいですね。
固定金利と変動金利、どっちがいい？今は「返せるか」で選ぶ理由とは？
固定金利は、変動金利より金利水準が高く見えます。
でもその分、返済終了までの見通しが立てやすいのが強みです。
一方、変動金利は当初の返済額を抑えやすい反面、将来の上昇リスクをそのまま引き受ける形になります。
資料でも、固定金利は 将来の返済を確定させて安心したい人向け、変動金利は 金利が上がっても返せる余力がある人向け という考え方が示されていました。
今は「安いほうを選ぶ」より、金利が上がっても家計が耐えられるか で考える方が、かなり大事だと思います。
じゃあどうすればいい？後悔しにくい考え方はこの4つです
最後に、今回の資料を読んで特に大事だと感じたポイントをまとめます。
- 月々の安さだけで決めない
- 金利上昇を前提に返済シミュレーションをする
- 無理な借入額にしない
- 残価設定型は「最後に何が残るか」まで確認する
特に、教育費が重なる時期や、収入が変わる可能性がある家庭では、想定より家計が厳しくなることもあります。
今は「借りられる額」より、最後まで返せる額 で考える方が安心です。
まとめ
変動金利は、これまでの低金利前提の感覚のまま選ぶと危ない局面に入ってきています。
しかも、住宅価格の上昇で借入額も大きくなりやすく、金利上昇と重なると負担はかなり重くなります。
残価設定型住宅ローンも、月々が軽く見える一方で、最後に大きな処理が必要になる仕組みです。
「安いから」で選ぶのではなく、仕組みを理解してから選ぶ ことが、今まで以上に大事だと感じました。
